Normalmente si richiede un mutuo a fronte dell'acquisto, della costruzione o della ristrutturazione di un immobile.
Può trattarsi dell'abitazione principale, di una seconda casa o di immobili da adibire ad usi diversi.
La concessione del mutuo e la relativa erogazione può avvenire...
La durata di un mutuo è solitamente compresa tra i 5 e 30 anni.
Normalmente la banca finanzia fino all'80% del valore dell'immobile, nonostante alcuni istituti consentano di erogare finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile, richiedendo alcune garanzie aggiuntive.
L'elemento che maggiormente caratterizza questa fattispecie contrattuale è il tasso di interesse prescelto. A seconda del tasso di interesse prescelto avremo, quindi, differenti tipologie di mutuo:
Il tasso di interesse è il parametro principale in base al quale vengono calcolate le rate periodiche di rimborso. Il computo di tale tasso avviene sommando due componenti: il costo del denaro (euribor o eurirs) e il guadagno della banca (spread). Il primo tasso è determinato dall'incontro della domanda e dell'offerta sul mercato interbancario, il secondo è, invece, fissato dalla banca in relazione alla redditività che desidera ottenere da tale finanziamento.
Tra i principali obblighi del mutuatario c'è la puntualità del rimborso della rata periodica alla banca erogante: il mancato o ritardato pagamento implica l'obbligo, a carico del mutuatario, di dover corrispondere all'istituto bancario gli interessi di mora.
Sull'importo di mutuo erogato il mutuatario dovrà, inoltre, corrispondere all'agenzia delle entrate un imposta sostitutiva nella misura dell'0,25% nel caso di acquisto di prima casa, del 2% negli altri casi. Tale imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del finanziamento.
Gli interessi passivi pagati a fronte di un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% per un importo massimo di € 3.615,20. Ulteriori. Detrazioni sono previste per le spese relative ai lavori di ristrutturazione.
Procedure
Di norma, la domanda di mutuo inoltrata dal nostro consulente presso uno degli istituti convenzionati consterà di moduli cartacei predisposti dalla banca che dovranno essere debitamente compilati con tutti i vostri dati. In particolare, vi sarà richiesto di fornire documentazione riguardante il vostro stato di famiglia, la situazione reddituale e quella inerente l'immobile oggetto del finanziamento.
Sulla base della documentazione ricevuta, la banca provvederà ad interrogare altri istituti verificando che non sussistano pregiudizievoli a vostro carico e che non siate segnalati come cattivi pagatori. Verificherà, inoltre, che la vostra attuale situazione reddituale sia in linea con il finanziamento richiesto (di norma la rata non può eccedere il valore di un terzo dei redditi netti del richiedente). Infine, la banca richiederà l'intervento di un perito iscritto presso il l'albo al fine di valutare la congruità del valore dell'immobile rispetto all'importo richiesto a titolo di finanziamento.
Una volta terminata l'istruttoria, la banca si esprimerà il proprio giudizio: in caso affermativo sarà prodotto un documento cartaceo chiamato delibera, che riassumerà tutte le caratteristiche del finanziamento concesso.
A delibera ottenuta, il nostro consulente avrà premura di fissare la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento, formalità a cui fa capo la vera e propria erogazione del finanziamento.
Il contratto di mutuo costituisce il momento finale del processo iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto immobiliare. Il contratto di mutuo ha valenza di atto pubblico ed è stipulato di fronte ad un notaio in presenza sia della banca, sia del richiedente. Insieme a tale atto viene iscritta l'ipoteca a favore della banca sull'immobile oggetto del finanziamento. Le banche normalmente richiedono l'iscrizione ipotecaria di primo grado per un importo superiore al finanziamento concesso (solitamente 200%), coprendo così non solo il capitale erogato ma anche gli interessi previsti, gli eventuali interessi di mora e le ipotetiche spese che la banca dovrebbe sostenere nel caso di vendita forzata dell'immobile.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni.
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